東京で一人暮らしを始める学生さんへ | 賃貸選びノウハウ

仕事の関係で、不動産業界の事情に詳しいんです。
又、自らも9回の引越歴がありますので、これから部屋探しをするという方、事前情報としてお読みいただければ幸いです。

 

 

通常、不動産の繁忙期は１月から３月です。

 

この時期は、学校の新入学と進級、会社での異動、新学期前のファミリーの転居など1年のうちで最も物件が動く時期になります。

 

ですから、悠長に4件見て決めようなんて物件回りしている間に、もう1件目は決まってしまった、何てことは珍しくありません。

 

ですが、上記の通り、通常より、選べる物件数が多いのもこの時期です。

 

首都圏での、よりベターな物件選びのノウハウをご紹介します。

 

ざっくりですが、初期費用は大体、家賃の５～６ヵ月分です。

 

 

 

昨今は、敷金1月分、礼金1月分が主流です。
火災保険料は1Kで、大体20,000円前後。
鍵交換費用は、掛かったり掛からなかったり、任意だったりします。
15,000円から25,000円位。

 

家賃保証料は、保証人を立てれば掛からないケースもあります。
家賃保証会社必須の物件だと、2年間で、家賃の50％から100％掛かります。

 

その他、虫駆除施工や24時間安心対応など付帯サービス（有料）を実施している物件もあります。
任意だったり、パッケージだったりします。

 

前家賃は、基本、当初の1ヶ月分。
さらに入居日が16日以降の場合、半端な日数分もまとめて初めに下さいな、という物件もあります。

 

仲介手数料は、家賃の1ヶ月分です。

 

 

 

学生課で、物件の紹介をしてくれる学校もある

近所の大家さんと提携してるんですね。
この場合、仲介手数料がかかりません。

 

これは、大きなメリットです。
学生課で相談してみてください。

 

ただ、下宿的な物件が多かったりして、数は少ないでしょう。

 

街の不動産屋さん

そうすると街の不動産屋に駆け込むわけですが、仲介手数料というのが発生します。
その窓口になった仲介不動産屋さんに支払うのが「仲介手数料」になるわけです。
仲介手数料は1ヶ月分が相場です。

 

（通常、大家さんや管理会社だけで募集を頑張っても周知出来ないので、他の不動産屋さんにも募集内容を公開して、お客さんを紹介してもらうんですね。
ですから、どこの不動産屋さんに行っても、たくさんの物件を紹介をしてくれるという不動産屋さん特有の情報ネットワークがあります。
このシステムは、建設大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているオンラインシステムでレインズっていいます。）

 

 

街の不動産屋で仲介手数料を払って探すメリット

 

 

どうせ支払うなら、自分に合う不動産会社、担当者を先に見つけて、相談しながら物件を探すという手もあります。

 

【ietty】チャット型の部屋探し

iettyっていうチャットでお部屋の提案をしてくれるアプリがあります。
私、利用したことがあります。

 

この会社は、恵比寿にある普通の街の不動産屋さんです。
(とは言っても株主は、みずほや電通、伊藤忠など大手です。このシステムを今後大きくしていきたいんでしょうね。)

 

ですから、基本、不動産に関する知識は問題ないです。

 

集客方法の１つとして、アプリを開発したんですね。
チャットで、希望の条件に合う物件を提案してくれます。

 

良さそうなお部屋があったらチャット上で内見を依頼すれば大丈夫。
その後の流れは、街の不動産屋さんの流れと変わりません。

 

 

万が一、もう必要ないと思えば「他で決まった」ってチャットするか、アプリをアンインストールすればいいだけの話です。
こちらから内見希望のアクションを起こさなければ、電話がかかってきたりすることもありません。

 

そういえば、「内見を予定していた部屋が、他の方で成約してしまいました」ってちゃんと事前に連絡もくれました。

 

 

 

 

東京の部屋探しならイエッティ！←使ってみて下さい。

退去予告は1か月前

物件の解約は、通常1か月前の予告になります。
「1か月前予告」って言います。
9割方、そういった契約になります。

 

よって、不動産の管理会社か大家さんに、現入居者が退去を申し出るのは、1ヵ月から2ヵ月前に書面か口頭で意思表示をすることになります。
その告知があったらほぼすぐに、不動産の管理会社か大家さんは、該当の居室の募集を開始します。

 

ですから、まだ入居者さんが住んでる時点でも「この部屋は、いつから内見が出来ます。いつから入居出来ます」という広告を出すと言うことです。

 

通常、過去に撮った部屋の写真、もしくは、同仕様の他部屋の写真で募集をかけちゃう訳です。

 

 

退去が完了後、該当部屋のクリーニング、場合によっては、設備の補修、交換をします。
このメニューは、実際、退去後に立ち会いをして決定されます。

 

但し、その退去予定者の居住していた年数などで大体予想が付く場合がほとんどです。
例えば、「2年住んだ社会人男性」の場合などは、さほど原状復帰まで時間はかからない、といった具合です。
そして、このクリーニングなどのメニューは2週間から1ヶ月で完了します。

 

賃貸物件探しをするのは１ヵ月～２ヵ月前です

ですから、もし「3/20から住みたい」といった希望がある場合、「2月前の1/20過ぎから物件探しをすれば、より対象物件が豊富ということになります。
但し、内見が出来ない物件も含むことになるので、内見は絶対にしたいということであれば、1月半から1月前に部屋探しをすることになります。

 

 

例外が、あります。
新築物件の場合です。
新築は、2、3ヶ月前から募集をかける事がほとんどです。
但し、新築物件も内見は出来ません。

 

内見出来ない物件に関しては、内見するまで仮押さえしてくれる物件と、内見せずに契約しなければならない物件とあります。
そこは、大家さんと管理会社の意思次第です。

 

まず路線を絞りましょう。

 

あくまで比較論ですが、人気の地区は、家賃が高く、交渉の余地がなかったりします。
主要駅にアクセスが良く、雰囲気がいいとされる地区です。

 

 

学校の場所と、その他の兼ね合いで、どの辺に住むか決めることになりますね。
新宿、渋谷、池袋はバイト先も多く、出かける機会も多いでしょう。

 

 

ちなみに、混雑率が高い路線は
　・地下鉄東西線・京浜東北線・総武線・中央線・埼京線・横須賀線・田園都市線
は有名ですが、体感的に小田急線や京王線も混みます。

 

朝の上りの話です。
下りなら混雑しない路線、区間もあります。
夜は、利用時間がばらけますからだいぶ緩和されます。

 

 

まず、ネットで相場観をつけましょう。
住みたい地区で、絞り込んでいきます。
20件位詳細ページを見れば、ざっくりとつかめると思います。

 

もし、予算ありきの場合は、逆に予算から希望地域を決めていく形になります。

 

 

家賃は基本的に、地区、駅までの距離、広さで決まります。
実はあまり関係しないのが、築年数なんです。

 

新築の場合、もちろん新築プレミアムは付きますが、それでも2～3千円位しか乗せないもんなんですよ。
よって、なるべく築浅物件を選んだ方が、設備面ではお得な場合が多いです。

 

これも例外があって、たまにフルリノベーションされた物件もあります。
あまり高々と謳っていない募集図面であったりすると見逃しちゃいますし、検索項目にも無いのでネットでもヒットしません。
こういった物件を見つける手段は、一々、各物件の詳細ページまで見ないと見付ける事は出来ません。

 

相反する、不人気項目を列挙したほうが分かりやすいかもしれませんね。

 

その部分については自分は何とも思わない、という方もいらっしゃると思います。

 

それを知っていれば、逆に、ちょっと割安な物件を見つけることが出来ます。

 

 

■防音問題
一般論ですが、鉄筋コンクリート（RC）>鉄骨>木造の順番で防音効果が高いと言えます。
但し、よく考えられた設計の木造物件も存在します。
隣部屋との間に、水回りや収納、階段などを配置した間取りです。

 

 

■自転車、バイク置き場
都内では、場所がない物件は、意外と多いです。

 

あっても、有料のケースがほとんどです。
自転車　100～500円/月。
バイク　500円～2,000円/月。

 

不動産会社か大家さんになりますが、その迷ってる項目について、相談や交渉をしてみましょう。

 

理論的には、家賃、敷金、設備、支払方法等、あらゆる交渉事が可能です。

 

大家さんとの民事上の契約です。
商法でなく民法が適用されます。

 

但し、交渉事が全く出来ない物件もあります。
人気地区の物件の場合、黙ってても入居希望者が現れるので全く聞き入れてはもらえないという訳です。

 

交渉事が可能かもしれない物件

• 大宮から北、横浜から南、町田から西など郊外の物件
• 不人気項目の該当する物件
• 繁忙期を外した募集物件

 

 

その他、例えば、新築時から10年住んでいる入居者がいるという場合、募集家賃を落とせない大家さんも存在します。
その入居者さんは、新築時の家賃のままだったりするからです。
新規の空き部屋について、大家さん的には、3000円安く募集をかけてもいいと思っていても、既存の入居者さんにバレるのが嫌なので、以前の家賃設定のまま募集をかける訳です。

 

昔と違って、募集家賃については、ググれば出てきてしまいますからね。

 

ですから、管理会社か仲介会社にそれとなく聞いてみるしかありません。

 

 

その他、物件や契約内容で気になる箇所があったら、些細な事でも契約前に、仲介会社に言いましょう。

 

契約前に言えば、大家さんも前提条件だな、と理解して善処策を講じてくれます。
しかし、入居後に言うと、大家さんによっては「クレーム入れてきた」何て思う人もいます。

 

 

近日中に初期費用の振込（持参）をします。
お金の用意をしなければなりません。
クレジット決済を受け付けている不動産会社もあります。

 

ちなみにiettyはカード決済、分割可でした。
東京の部屋探しならイエッティ！

 

通常、こういった契約事って、契約を交わしてその後決済します。

 

但し、不動産の賃貸契約の場合は、入金が先になります。

 

お部屋を押さえる＝お部屋の募集を止める＝お部屋の問い合わせを全て断る

 

こういった図式があるから先に入金しなければならないんですね。

 

ですから、契約を交わす前に入金するので、事前に契約書と重要事項説明書のドラフト（原案）をもらってもいいでしょう。

 

万が一、契約時に契約内容が気に入らなければ契約しなくてもいいわけですが、そんな事にならないよう事前に心配事はクリアにしておきましょう。

 

その万が一の場合ですが、お金はちゃんと返金されるはずです。
（別注で、例えば鍵の交換を依頼して履行されてしまっている場合などは、鍵の交換費用だけ請求される場合もあります。）

 

 

以上、参考になりましたでしょうか。

 

私も高校を出て、1人暮らしの為、物件探しをしました。
学生時代だけで3回引越しました。
全部、一人でやらなきゃならないので不安だと思います。
皆さんも頑張ってください。

 

一方、大家さんは居住者さんが永く住んでくれるよう日々気にかけているもんです。
お部屋が空いちゃうのが一番悩みですからね。